28898房地产开发与经营（自考资料）

28898房地产开发与经营

南京工业大学编

Ⅰ  课程性质与课程目标
一、课程性质和特点
本课程是我省高等教育自学考试工程管理专业（独立本科段）的一门重要的专业课程，其任务是培养应考者系统地学习房地产开发与经营领域的基本知识，了解房地产开发企业及其制度，熟悉房地产开发程序，熟悉房地产项目开发与经营的基本理论和方法，掌握房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识，具备项目开发与经营的基本技能，为房地产开发与经营企业在我国的发展培养专门的管理人才。
二、课程目标（评价目标）
课程设置的目标是使得考生能够：
1.了解房地产开发企业及其制度；
2.熟悉房地产开发程序，房地产经营的基本环节，房地产开发与经营基本理论，房地产开发与经营环境分析，房地产开发项目的准备，房地产营销管理；
3.理解并掌握房地产开发用地的获取，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目实施；
4.掌握房地产开发与环境分析方法，房地产经营计划选择与风险分析，房地产开发项目的财务评价及综合效益评价。
三、与相关课程的联系与区别
《房地产开发与经营》是工程管理专业的一门综合性较强的课程，牵涉的知识面比较多，其前修课程包括建设法规、工程项目管理和工程合同管理等，这些课程可以帮助我们更好地掌握房地产项目开发与经营的基本理论和方法。
四、课程的重点和难点
重点：房地产开发与经营基本理论；房地产开发与经营环境分析；房地产开发项目可行性研究；房地产开发项目实施。
次重点：房地产开发用地的获取；房地产开发项目的准备；房地产营销管理；房地产开发与经营项目后评价。
一般：房地产开发与经营的含义；房地产企业、组织、目标、决策及计划的的有关概念和内容。
难点：知识点较多，理论性较强，需要将理论知识与工程实践相结合解决工程实际应用问题。
Ⅱ  考核目标
本大纲在考核目标中，按照识记、领会、简单应用和综合应用四个层次规定其应达到的能力层次要求。四个能力层次是递进关系，各能力层次的含义是：
识记（Ⅰ）：要求考生能够识别和记忆本课程中有关房地产开发与经营的主要内容，并能够根据考核的不同要求，做正确的表述、选择和判断。
领会（Ⅱ）：要求考生能够领悟和理解本课程中有关房地产开发与经营的内涵及外延，理解相关知识的区别和联系，并能根据考核的不同要求对建筑工程问题进行逻辑推理和论证，做出正确的判断、解释和说明。
简单应用（Ⅲ）：要求考生能够根据已知的建筑工程知识，对建筑工程问题进行某一专业领域的分析和论证，得出正确的结论或做出正确的判断。
综合应用（Ⅳ）：要求考生能够根据已知的建筑工程知识，对建筑工程问题进行多个专业领域的综合分析和论证，并得出解决问题的综合方案。
Ⅲ  课程内容与考核要求
第一章  绪论
一、学习目的与要求
了解房地产开发、房地产经营的含义及相互的关系；熟悉房地产开发的基本程序；熟悉房地产经营的基本环节。
二、课程内容（考试内容）
1.1  房地产开发与房地产经营
1.2  房地产开发程序
1.3  房地产经营的基本环节
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发与房地产经营
识记：①房地产开发的含义、特征和分类；②房地产经营的概念及分类；③房地产开发与房地产经营的关系。
（二）房地产开发程序
识记：①房地产开发的主要工作阶段；②房地产开发的主要参与者。
（三）房地产经营的基本环节
识记：①房地产产品形成过程的经营；②房地产产品流通过程的经营；③房地产产品消费过程的经营。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发程序。
难点：房地产经营的基本环节。
第二章  房地产开发与经营基本理论
一、学习目的与要求
了解房地产开发与经营策略；熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策准则；理解房地产开发与经营理念。
二、课程内容（考试内容）
2.1  房地产开发与经营策略分析
2.2  房地产开发与经营决策理论
2.3  房地产开发与经营新理念
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发与经营策略分析
识记：①生产策略；②市场开发策略。
领会：价格策略。
（二）房地产开发与经营决策理论
识记：①房地产开发与经营决策的基本条件和原则；②房地产开发与经营决策的程序。
领会：房地产开发与经营决策的类型。
（三）房地产开发与经营新理念
识记：①节约型房地产开发理念；②房地产资产经营管理理念。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发与经营决策理论。
难点：房地产开发与经营决策的类型。
第三章  房地产企业
一、学习目的与要求
了解房地产企业、组织、目标、决策及计划的有关概念和内容；理解房地产企业的分类方法、组织设计的一般原则；掌握房地产企业几种组织形式的应用范围、计划编制及计划调整方法。
二、课程内容（考试内容）
3.1  房地产企业概述
3.2  房地产企业人员与组织
3.3  房地产企业经营与管理
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产企业概述
识记：①房地产企业的概念；②房地产企业的性质；③房地产企业在国民经济中的作用；④我国房地产企业发展现状特点。
领会：①房地产企业的分类；②房地产企业的建立。
（二）房地产企业人员与组织
识记：房地产企业人员。
简单应用：房地产企业组织。
（三）房地产企业经营与管理
识记：房地产企业经营决策。
领会：①房地产企业经营目标；②房地产企业经营计划。
四、本章重点、难点
重点：房地产企业组织；房地产企业经营管理
难点：房地产企业经营计划。
第四章  房地产开发与经营环境分析
一、学习目的与要求
了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点、房地产开发与经营分析的内容；熟悉房地产开发与经营机会选择的内容；掌握房地产开发与经营环境分析的内容，并能运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析。
二、课程内容（考试内容）
4.1  房地产开发与经营环境概述
4.2  房地产开发与经营环境分析的原则、内容
4.3  房地产开发与经营环境分析方法
4.4  房地产开发经营机会选择与风险分析
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发与经营环境概述
识记：①房地产开发与经营环境的含义；②房地产开发与经营环境的构成；③房地产开发与经营环境的特点。
（二）房地产开发与经营环境分析的原则、内容
识记：房地产开发与经营环境分析的原则。
领会：房地产开发与经营环境分析的基本内容。
（三）房地产开发与经营环境分析方法
领会：①道氏评估法；②SWOT分析法。
简单应用：多因素加权分析法。
（四）房地产开发经营机会选择与风险分析
领会：①房地产开发经营机会选择；②房地产开发与经营风险分析。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发与经营环境分析的基本内容和分析方法。
难点：运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析。
第五章  房地产开发用地的获取
一、学习目的与要求
了解土地使用权出让、转让和划拨，以及土地征用和房屋拆迁的有关概念；理解土地使用权划拨的含义及方式；掌握招标、拍卖和挂牌三种出让方式的基本程序；掌握土地使用权包含的内容、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的安置补偿及低价测算方法等有关内容。
二、课程内容（考试内容）
5.1  土地使用权的获取
5.2  房地产开发用地的征用拆迁
5.3  房地产企业参与土地竞标
三、考核知识点与考核要求
（一）土地使用权的获取
识记：①土地使用权出让；②土地使用权转让；③土地使用权行政划拨。
（二）房地产开发用地的征用拆迁
识记：①土地征用；②城市房屋拆迁；③城市房屋拆迁补偿与安置。
（三）房地产企业参与土地竞标
识记：组织竞标团队。
综合运用：地价测算。
四、本章重点、难点
重点：土地使用权的获取。
难点：地价测算。
第六章  房地产开发项目可行性研究
一、学习目的与要求
了解可行性研究的含义；熟悉房地产开发项目可行性研究的内容、房地产市场调研的内容及方法、房地产开发项目不确定性分析；掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价报表的编制。
二、课程内容（考试内容）
6.1  可行性研究概述
6.2  房地产市场的调查与研究
6.3  房地产开发项目的投资估算与收入估算
6.4  房地产开发项目的财务评价
6.5  房地产开发项目可行性研究报告的撰写
三、考核知识点与考核要求
（一）可行性研究概述
识记：①可行性研究的含义和目的；②可行性研究的作用和编制依据。
（二）房地产市场的调查与研究
识记：①房地产市场调查的含义与作用；②房地产市场调查的原则。
领会：①房地产市场调查的类型；②房地产市场调查的步骤和方法；③房地产市场调查研究的内容。
（三）房地产开发项目的投资估算与收入估算
综合应用：①房地产开发项目的投资估算；②房地产开发项目的收入估算。
（四）房地产开发项目的财务评价
识记：房地产开发项目财务评价概述。
领会：房地产开发项目财务评价基本报表。
简单应用：①房地产开发项目财务评价指标；②房地产开发项目的不确定性分析。
（五）房地产开发项目可行性研究报表的撰写
识记：①房地产开发项目可行性研究报告的基本构成；②房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发项目的投资估算与收入估算；房地产开发项目的财务评价。
难点：房地产开发项目财务评价指标和房地产项目的不确定性分析。
第七章  房地产开发项目的准备
一、学习目的与要求
了解房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理；了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系，掌握常用评价方法；了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料；了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招投标中申请招标的条件、招投标的程序以及招标文件的主要内容。
二、课程内容（考试内容）
7.1  房地产开发资金筹措
7.2  房地产开发项目规划设计方案的评价
7.3  房地产开发项目报建管理
7.4  房地产开发项目招标投标
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发资金筹措
识记：①房地产开发资金筹措的目的；房地产开发资金筹措的原则。
领会：房地产开发资金筹措方式。
简单应用：①房地产开发资金成本及其计算；②房地产开发资金筹措方案选择。
（二）房地产开发项目规划设计方案的评价
识记：①房地产开发项目规划设计方案评价的特点；②房地产开发规划设计方案评价指标体系。
简单应用：房地产开发项目设计方案评价方法。
（三）房地产开发项目报建管理
领会：①房地产开发项目报建流程；②建设工程规划许可证的审批流程。
（四）房地产开发项目招标投标
识记：①房地产开发项目招标投标概述；②房地产开发项目勘察设计招标投标；③房地产开发项目建设监理招标投标；④建设物资采购招标投标。
领会：①房地产开发项目施工招标投标。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发资金的筹措及规划设计方案的评价。
难点：规划设计方案评价方法的具体运用。
第八章  房地产开发项目实施
一、学习目的与要求
了解房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任务、房地产开发项目索赔管理的有关知识、健康安全环境管理的主要内容；熟悉房地产开发项目验收的有关知识；掌握房地产开发项目实施进度、投资、质量管理的主要内容；能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订合同、跟踪合同。
二、课程内容（考试内容）
8.1  房地产开发项目建设管理
8.2  房地产开发项目合同管理
8.3  工程索赔管理
8.4  项目竣工验收
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发项目建设管理
识记：①房地产开发项目建设管理模式；②房地产开发项目安全健康环境管理。
领会：①房地产开发项目进度管理；②房地产开发项目投资管理；③房地产开发项目质量管理。
（二）房地产开发项目合同管理
识记：①房地产开发项目合同管理组织机构；②合同管理的主要任务；③合同策划与签订；④合同评价。
简单应用：①合同分析；②合同变更；③合同监督与实施保证体系。
（三）工程索赔管理
识记：索赔的概念。
领会：①索赔的程序；②索赔的管理。
（四）项目竣工验收
领会：①竣工验收应满足的条件；②竣工验收的程序；③分户验收与综合验收；④竣工结算与竣工决算；⑤编制竣工档案资料。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发项目实施进度、投资管理的主要内容；房地产开发项目验收的有关知识。
难点：运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订合同、跟踪合同。
第九章  房地产营销管理
一、学习目的与要求
了解房地产销售管理的内容和程序，房地产价格的构成和影响因素，房地产销售渠道的内涵、结构和功能，房地产组合策略的内容和制定的影响因素；熟悉房地产销售的含义、性质和特征，房地产促销的含义和作用。
二、课程内容（考试内容）
9.1  房地产销售管理
9.2  房地产价格管理
9.3  房地产销售渠道管理
9.4  房地产促销管理
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产销售管理
识记：①房地产销售；②房地产销售管理。
（二）房地产价格管理
识记：①房地产价格；②房地产价格制定。
（三）房地产销售渠道管理
识记：①房地产销售渠道；②房地产直接销售与间接销售；③房地产销售渠道的选择与管理。
（四）房地产促销管理
领会：①房地产促销；②房地产促销策略；③房地产促销组合策略。
四、本章重点、难点
重点：房地产价格的制定；房地产销售渠道管理与促销管理。
难点：房地产销售价格制定的方法。
第十章  房地产开发与经营项目后评价
一、学习目的与要求
了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用；掌握房地产开发与经营项目后评价的方法，房地产购后行为评价的概念、作用及内容；能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价。
二、课程内容（考试内容）
10.1  房地产开发与经营项目后评价概述
10.2  房地产开发与经营项目综合效益评价
10.3  房地产购买后行为评价
三、考核知识点与考核要求
（一）房地产开发与经营项目后评价概述
识记：①房地产开发与经营项目后评价的概念；②房地产开发与经营项目后评价的作用；③设置房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则。
领会：房地产开发与经营项目后评价的方法。
（二）房地产开发与经营项目综合效益评价
领会：①房地产开发与经营项目经济效益评价指标；②房地产开发与经营项目社会效益指标；③房地产开发与经营项目环境影响评价指标。
简单应用：房地产开发与经营项目综合效益评价。
（三）房地产购买后行为评价
识记：注重后行为评价，塑造开发商品牌。
领会：①房地产购买后行为评价及其主要内容；②影响购买者购后满意度的因素。
四、本章重点、难点
重点：房地产开发与经营项目综合效益评价；房地产购买后行为评价。
难点：房地产开发与经营项目综合效益评价。
Ⅳ  关于大纲的说明与考核实施要求
一、自学考试大纲的目的和作用
课程自学考试大纲是根据专业自学考试计划的要求，结合自学考试的特点而确定。其目的是对个人自学、社会助学和课程考试命题进行指导和规定。
课程自学考试大纲明确了课程学习的内容以及深广度，规定了课程自学考试的范围和标准。因此，它是编写自学考试教材和辅导书的依据，是社会助学组织进行自学辅导的依据，是自学者学习教材、掌握课程内容知识范围和程度的依据，也是进行自学考试命题的依据。
二、课程自学考试大纲与教材的关系
课程自学考试大纲是进行学习和考核的依据，教材是学习掌握课程知识的基本内容与范围，教材的内容是大纲所规定的课程知识和内容的扩展与发挥。
大纲与教材所体现的课程内容应基本一致；大纲里面的课程内容和考核知识点，教材里一般也要有。反过来教材里有的内容，大纲里就不一定体现。（注：如果教材是推荐选用的，其中有的内容与大纲要求不一致的地方，应以大纲规定为准。）
三、关于自学教材
《房地产开发与经营》，谭术魁主编，复旦大学出版社，2015年版。
四、关于自学要求和自学方法的指导
本大纲的课程基本要求是依据专业考试计划和专业培养目标而确定的。课程基本要求还明确了课程的基本内容，以及对基本内容掌握的程度。基本要求中的知识点构成了课程内容的主体部分。因此，课程基本内容掌握程度、课程考核知识点是高等教育自学考试考核的主要内容。
为有效地指导个人自学和社会助学，本大纲已指明了课程的重点和难点，在章节的基本要求中一般也指明了章节内容的重点和难点。
本课程共3学分。
五、应考指导
1. 如何学习。很好的计划和组织是你学习成功的法宝。如果你正在接受培训学习，一定要跟紧课程并完成作业。为了在考试中作出满意的回答，你必须对所学课程内容有很好的理解。使用“行动计划表”来监控你的学习进展。你阅读课本时可以做读书笔记。如有需要重点注意的内容，可以用彩笔来标注。如：红色代表重点；绿色代表需要深入研究的领域；黄色代表可以运用在工作之中。可以在空白处记录相关网站，文章。
2. 如何考试。卷面整洁非常重要。书写工整，段落与间距合理，卷面赏心悦目有助于教师评分，教师只能为他能看懂的内容打分。回答所提出的问题。要回答所问的问题，而不是回答你自己乐意回答的问题！避免超过问题的范围
3. 如何处理紧张情绪。正确处理对失败的惧怕，要正面思考。如果可能，请教已经通过该科目考试的人，问他们一些问题。做深呼吸放松，这有助于使头脑清醒，缓解紧张情绪。考试前合理膳食，保持旺盛精力，保持冷静。
4. 如何克服心理障碍。这是一个普遍问题！如果你在考试中出现这种情况，试试下列方法：使用“线索”纸条。进入考场之前，将记忆“线索”记在纸条上，但你不能将纸条带进考场，因此当你阅读考卷时，一旦有了思路就快速记下。按自己的步调进行答卷。为每个考题或部分分配合理时间，并按此时间安排进行。
六、对社会助学的要求
要针对重点章、次重点章和一般章节分别提出自学或助学的基本学时建议和要求（如在章节后面已有，这里也可不再阐述），在助学活动中应注意的问题。要强调注意正确引导、把握好助学方向，正确处理学习知识和提高能力的关系。
七、对考核内容的说明
1. 本课程要求考生学习和掌握的知识点内容都作为考核的内容。课程中各章的内容均由若干知识点组成，在自学考试中成为考核知识点。因此，课程自学考试大纲中所规定的考试内容是以分解为考核知识点的方式给出的。由于各知识点在课程中的地位、作用以及知识自身的特点不同，自学考试将对各知识点分别按四个认知（或叫能力）层次确定其考核要求。
2. 在考试之日起6个月前，由全国人民代表大会和国务院颁布或修订的法律、法规都将列入相应课程的考试范围。凡大纲、教材内容与现行法律、法规不符的，应以现行法律法规为准。命题时也会对我国经济建设和科技文化发展的重大方针政策的变化予以体现。（注：一般会涉及到公共政治课、公共管理类、经济管理类、法律等社会科学有关专业的相关课程，其内容所占比例约为10%－15%。）
3. 按照重要性程度不同，考核内容分为重点内容、次重点内容、一般内容，在本课程试卷中对不同考核内容要求的分数比例大致为：重点内容占50%，次重点内容占35%，一般内容占15%。
4. 课程分为十部分，分别为绪论，房地产开发与经营基本理论，房地产企业，房地产开发与经营环境分析，房地产开发用地的获取，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目的准备，房地产开发项目实施，房地产营销管理，房地产开发与经营项目后评价。考试试卷中所占的比例大约分别为：5%、10%、10%、15%、10%、15%、10%、10%、5%、10%。
八、关于考试命题的若干规定
1.考试为闭卷形式，时长2.5小时。使用黑色签字笔或钢笔答题。
2.本大纲各章所规定的基本要求、知识点及知识点下的知识细目，都属于考核的内容。.
3.本课程在试卷中对不同能力层次要求的分数比例大致为：识记占40%，领会占30%，应用占30%
4.要合理安排试题的难易程度，试题的难度可分为：易、较易、较难和难四个等级。每份试卷中不同难度试题的分数比例一般为：2:3:3:2。
必须注意试题的难易程度与能力层次有一定的联系，但二者不是等同的概念。在各个能力层次中对于不同的考生都存在着不同的难度。
5.课程考试命题的主要题型一般有单项选择题、多项选择题、填空题、判断改错题、名词解释题、简答题、计算题、应用题、论述题、案例分析等题型（一般不使用判断题）。
附录：题型举例
一、单项选择题（下列四个备选答案中只有一个是正确的，请选出正确的答案，并将其代码写在题干后面的括号内。）
1. 随着社会经济的发展，人们越来越将房地产看成一个主要的投资领域，房地产是指（    ）
A．商品住房                             B．土地上的建筑物
C．土地上的构筑物                       D．土地上的定着物和土地
参考答案：  D    
二、判断改错题（在下列每小题后面的括号内，正确的填“√”。错误的填“×”，错误的要在题目的下方写出正确的答案。）
1.房地产作为一种商品，它的交换对象范围不受限制。（　　　　）　
参考答案：×　应改为：一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。
三、名词解释
1. 假设开发法
    参考答案：是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法。
四、简答题
1. 简述通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响。
参考答案：一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大，因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。
五、案例分析题
1.业主拟采用综合评分法进行评标，在评标中重点考虑标价、工期、社会信誉、施工经验四方面因素，各项因素的权重分别为0.4、0.3、0.2、0.1。现有甲、乙、丙、丁、戊、己六个承包商投标，根据各单位投标书的情况及各因素，得分情况如下表所示。

问题：判定各承包商投标书是否有效，并按综合评分法选择中标承包商。
参考答案：
甲、丙、戊、己投标书符合要求。乙、丁投标书不符合规定的要求，应最为废标。
甲的综合得分＝90×0.4+80×0.3+90×0.2+70×0.1＝85
乙的综合得分＝95×0.4+95×0.3+90×0.2+60×0.1＝90.5
戊的综合得分＝80×0.4+80×0.3+90×0.2+90×0.1＝83
己的综合得分＝95×0.4+70×0.3+70×0.2+90×0.1＝82
按得分最高者中标的原则，选定丙承包商中标。