黄冈市人民代表大会常务委员会公告
[6日] 14日
《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》 2024年1月12日黄冈市第六届人民代表大会第四次会议通过，2024年3月27日湖北省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议通过。该规定已公布，预计将于2024 年7 月1 日生效。
黄冈市人民代表大会常务委员会
2024 年5 月6 日
黄冈市住宅公用物业服务管理规定
（2024年1月12日黄冈市第六届人民代表大会第四次会议通过2024年3月27日湖北省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
目录
第一章一般规定
第二章业主及业主组织
第三章房地产服务
第4 章财产的使用和维护
第五章法律责任
第六章附则
第一章一般规定
第一条依据：010等法律、法规，规范住宅小区房地产服务管理活动，保护业主、房地产使用者、房地产服务提供者的合法权益，做好劳动管理活动。一个居住环境。 30000、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》，本条例是根据本市实际情况制定的。
第二条本条例适用于本市行政区域内的住房服务及其监督管理活动。
本条例所称房地产服务提供者，包括房地产服务企业和其他经营者。
第三条住宅小区的房地产服务和管理活动应当遵守党的建设方针，遵循政府监管和属地管理相结合的运作原则，推进房地产服务和管理的专业化、社会化、市场化、法制化。是推动控制的必要条件。业主自治、协商共建。
第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对住房社区房地产服务和管理的领导，将其纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，落实主要问题。调整并解决。管理。
第五条住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住房小区房地产服务的监督管理，履行下列职责：
（一）制定本行政区域房地产服务和管理政策并组织实施；
（二）指导各街道办事处、乡镇人民政府开展房地产服务和管理相关工作。
（三）建立、维护房地产服务与管理电子信息平台；
（四）对房地产服务质量进行监督管理。
（五）对房地产服务提供者及其从业人员、业主委员会、房地产管理委员会进行业务指导、培训和监督管理。
（六）制定业主章程、管理规定、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同等示范性文本及相关标准。
（七）监督管理财产的使用和维护。
（八）监督管理住房维修专项资金的存放和使用。
（九）处理房地产服务投诉、举报。
（十）法律、法规规定的其他职责。
城管执法部门依法查处居住区违法建设、噪声干扰社会生活、非法饲养禽畜等损害城市景观和环境健康的行为。
公安机关依法查处扰乱居住小区公共秩序、妨碍社会控制等违反治安管理行为的行为。
发展改革、民政、自然资源和规划、生态环境、危机管理、市场监督管理等主管部门要按照各自职责和法律，做好房地产服务监督管理工作。责任不明确的，由县（市、区）人民政府指定，并由有关部门追究责任。
第六条区、乡镇人民政府履行属地管理职责，协调、监督辖区内住宅小区的物业服务和管理活动，履行下列职责：
（一）组织指导业主成立业主大会，选举业主委员会；
（二）监督业主委员会、业主委员会依法履行职责，组织对业主委员会的评价。
（三）建立房地产服务管理联席会议制度，及时协调解决房地产服务管理相关问题。
（四）法律规定的其他职责。
第七条各区、镇人民政府应当建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等多方位的物业服务纠纷解决机制，充分发挥专业调解作用。化解房产服务纠纷纠纷，推动和谐社区创建。
第八条居民委员会、业主委员会和房地产服务单位应当在社区（村）党组织的指导下，建立健全房地产服务管理协调配合机制，共同做好房地产服务工作。和管理服务。居住区。
第九条房地产服务行业协会应当依法制定并实施行业自律规范，加强自律管理，组织业务培训，保证房地产服务经营者依法经营、诚信服务。我们必须鼓励这一点。促进行业健康有序发展。
第二章业主及业主组织
第十条业主身份认定、业主及业主组织的权利义务，按照有关法律、法规的规定执行。
第十一条有下列条件之一的，业主应当在区公所、乡人民政府的组织指导下召开第一次业主会议并设立业主会议：
（一）交付房屋的独占部分面积占房屋总面积50%以上的。
（二）交付数量达到总数的50%以上。
（3）自第一任业主入住至今已两年，占用户数已达20%。
业主人数较少，经全体业主同意决定不设立业主大会的，可以由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第十二条具备召开第一次业主大会条件的，建设部门应当书面报告住房和城乡建设部门。业主也可以向住房和城乡建设部门提交书面报告。召开第一次业主大会。住房和城乡建设部门应当书面通知区、乡人民政府。
区公所、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，并自收到通知之日起六十日内组织召开第一次业主大会。应被视为一个事物。按照国家和地方有关规定成立筹备组。
需要通过组织召开业主大会核实业主身份的，住房和城乡建设、房地产登记、征收补偿、拆迁等主管部门或者部门应当采取下列措施： 应该是。为筹备组提供必要的协助。
业主大会组织者必须对业主信息保密，不得将业主信息用于与举办业主大会无关的任何活动。
第十三条召开业主会议，必须至少在会议召开15日前通知全体业主。
业主会议可以采取集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式，表决方式应当忠实反映业主意愿。
采用书面征求意见的，将征求意见文件直接送达业主，无法直接送达的，将其张贴在住宅小区显着位置。
采用电子投票的，必须通过住房和城乡建设部门设立或者批准的平台进行。
第十四条住宅小区业主人数超过三百人的，应当按建筑物、单元、楼层选举一名业主代表，并委派业主代表，履行业主议事规则规定的职责。已确立的。 “国会。业主代表的产生办法和召开业主大会的形式，由业主大会决定。
业主代表在参加业主会议前必须征求所代表业主的意见，并如实反映业主会议上征求的意见。
第十五条业主委员会是业主委员会的执行机构，每届由五人至十一名单数委员组成，连选连任。业主委员会主任、副**由业主委员会从业主委员会委员中选举产生。
第十六条业主委员会可以设候补委员，其数量不得超过委员人数的50%。如果业主委员会成员出现空缺，则由候补委员填补。取决于票数。候补委员可以出席业主委员会会议，但没有投票权。
业主委员会空缺人数超过正式委员总数50%的，应当召开业主临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会委员和候补委员名单应当在住宅小区的显着位置公示。
第十七条业主委员会根据业主大会的决定或者批准，审议决定住宅小区内房地产服务和管理的公共事项。召开业主委员会会议，并公布会议报告。会议议程将于会议前7天张贴在公寓小区显着位置，听取业主的意见和建议。
业主委员会作出的决定，须经全体委员过半数签署同意，并自决定作出之日起三日内，在住宅小区的显着位置公示。
业主委员会成员玩忽职守、损害业主共同利益或者有其他影响公正履行职责行为的，区、乡人民政府可以进行约谈。责令限期改正；逾期不改正的，暂停执行职务，并责令业主大会作出暂停其资格的决定。
第十八条业主委员会任期届满前六十（60）日，业主委员会应当召集并召开业主会议，逾期未完成换届选举的，由下属委员会完成大选。区公所、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议，完成换届选举工作。
第十九条住宅小区有下列情形之一的，区、乡人民政府可以设立物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件的。
（二）成立业主大会条件具备，但设立存在实际困难的。
（三）业主大会成立后，未选举产生业主委员会。
物业管理委员会作为临时组织，必须组织业主共同决定物业管理事宜，促成在目标住宅小区设立业主大会，并选举产生业主委员会。
第二十条物业管理委员会由业主、居（村）委会、建设单位等成员九人至十三人组成，出售公有住房的，业主人数不得二分之一。少于复杂、原销售部门应派员参加。
物业管理委员会应当将成员名单公示在住宅小区的显着位置。业主对物管委员会成员有异议的，区、乡人民政府应当协调解决。
物业管理委员会的设立和运作的具体办法由市人民政府另行规定。
第三章房地产服务
第二十一条建设单位、房地产服务提供者必须在新建房产交付使用前十五日完成房产验收。勘察完毕后，当事人应当签订房产勘察协议，作为原房产协议的补充。服务合同。
房产服务提供者应当保存、保存与查验有关的文件、资料和记录，并应当自业主大会成立之日起十（10）日内将房产查验档案送交业主委员会。
房产检验档案属于全体业主，业主有权免费查阅。
第二十二条房地产初始服务费按照政府指导价执行。发展改革部门会同住房城乡建设主管部门确定并公布房地产服务费初始收费标准，每三年进行评估并公布，并按照国家和地方有关规定执行。金额应予调整。根据评价结果及时制定标准。
物业服务收费采用市场调节价的，业主与物业服务提供者应当按照合理、公开、收费与服务水平相适应的原则在物业服务合同中约定。市住房城乡建设部门要公布住宅小区房地产服务项目清单，明确房地产服务内容和标准。市发展改革部门应当定期向业主公布房地产服务项目的成本信息和定价规则。房地产服务提供者确定房地产服务收费标准时所指的。
第二十三条业主应当遵守管理规定或者业主合同，履行物业服务合同规定的义务。
业主未缴纳合同规定的房产服务费的，业主在合理期限内仍不缴纳费用的，房产服务提供者可以催促业主在合理期限内缴纳。物业管理服务提供者可以申请仲裁，也可以根据仲裁裁决依法申请仲裁或者提起诉讼。或者，司法判决确认后，物业管理服务提供者仍不履行合同的，物业管理服务提供者可以依法申请强制执行。
第二十四条物业管理区域应当配备一名物业管理人员，提供物业服务。
业主委员会选举新的物业服务代表的，原物业服务代表应当在约定或者合理期限内向业主委员会办理一切交接手续，并依法履行交接义务。
第二十五条房地产服务提供者不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同、降低物业服务水平的行为。
（二）擅自提高设施服务收费标准或者加收费用的行为。
（三）未经许可处置业主的共同财产，使用业主的公用区域、设施、设备，或者允许他人使用业主的公用区域、设施、设备进行广告、促销、经营或者其他活动。
（四）擅自搬离住宅区、暂停房地产服务的。
(5) 泄露所有者的隐私或其他个人信息；
（六）通过停止供电、供水、供热、供气、电信网络、擅自改变门禁、设置限制进入业主小区的大门等方式收取物业服务费的；
（七）法律法规和管理规定禁止的其他行为。
第二十六条房地产服务提供者必须在住宅小区显着位置公示下列事项，并及时更新：
（一）物业服务提供者基本信息、联系方式、物业服务投诉热线。
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等。
（三）电梯、消防、监控等专业设施、设备的名称、资质、联系方式以及日常维护保养应急预案。
（四）业主缴纳的房产服务费、公共水电费以及房产公用区域和公用设施设备的经营收入和支出。
（五）住宅小区停车场（库）的出售、出租、分配和使用。
（六）房屋维修、装修、使用过程中结构改变等安全相关事项。
（七）其他应当披露的信息。
第二十七条房地产服务提供者应当依照法律法规和房地产服务合同的规定提供房地产服务，提供房屋内部保洁、绿化维护、维修保养、安全管理、日常检查等综合服务。必须提供停车场管理等服务。地区。
房地产服务提供者应当妥善排查和防范安全隐患，制定安全防范应急预案。发生安全事故或者其他紧急情况时，房地产服务提供者应当按照有关规定及时开展应急处置，向区公所、乡镇人民政府和有关部门报告，协助做好应急防控和处置工作。应进行救援行动。
第二十八条房地产服务提供者不履行或者不履行房地产服务合同，影响业主基本生活的，由各业主在区、乡人民政府指导下共同负责。
经业主委员会或者20%以上业主申请，街道办事处、乡镇人民政府可以组织临时物业服务，提供垃圾清运、电梯运行、保安、交通管理等服务并可以实施。维护居住区基本生活秩序，并在居住区显着位置公示服务内容、服务期限、服务费用等相关信息。
临时房产的使用期限不得超过一年，服务费用由全体业主承担。
第二十九条对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，市、县（市、区）人民政府应当促进配套基础设施和公共服务设施的发展，改善当地社区的整体环境。
各区、乡镇人民政府要引导和推动老旧住宅小区建立产权组织，对不提供房地产服务的老旧住宅小区，选聘房地产服务商或者建立自律管理要落实街道办事处、乡镇人民政府可以设立组织实施基础物业服务。基本物业服务的内容、期限和费用分摊办法由县（市、区）人民政府规定。
鼓励通过系列收购、地产城等模式引进房地产服务商，为老旧小区提供专业的房地产服务。
第三十条市住房城乡建设部门应当建立健全房地产服务质量评价机制，制定房地产服务评价评价的具体办法，组织业主或者第三方对提高房地产服务质量进行评价。并对评价及评价结果进行评价。作为房地产服务的费率依据和聘用或重新聘用房地产服务人员的参考标准。
第4 章财产的使用和维护
第三十一条所有权人对财产的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利时，不得危害建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主对专用区域以外的房地产共有区域享有权利并承担义务，不得因放弃权利而违约。
第三十二条住宅区内禁止下列行为：
（一）违法建设、构筑物、装修的。
（二）擅自毁坏房屋或者改变房屋外观的。
（三）擅自损坏、改造住宅承重结构和主体结构的。
（四）未经许可改变居住用途的。
（五）擅自占用公共入口、楼梯、安全出口等公共区域的。
（六）擅自占用公共绿地或者擅自移植、砍伐区内树木的。
（七）损坏、滥用、关闭消防设施、设备，或者占用、堵塞、封闭疏散通道、紧急出口、消防车作业区域的；
（八）车辆不按规定停放或者长期停放在公共场所的。
(9) 从建筑物上投掷物品。
（十）产生噪声、振动、光源等超过规定标准的行为。
（十一）未经许可安装车辆充电电线、电缆或者建设车辆充电设施的。
（12）运输电动自行车或将电动自行车带入室内充电时，请使用电梯轿厢。
（十三）法律、管理法规、业主协议禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务提供者应当及时制止、制止行为；制止无效的，物业服务提供者应当及时向有关部门报告。
第三十三条禁止在居住区内饲养大型犬、攻击性犬。
居住区养犬人、房地产使用者必须依法为其养犬注射狂犬病疫苗。带狗出门时，要按规定给狗拴上牵引绳（绳），带狗进入电梯等狭窄地方时，及时清除狗的排泄物。狗必须戴上口套或放入狗袋（笼子）中。
房地产服务提供者应当加强对养犬行为的日常检查，提醒业主和房产使用者履行养犬义务，对非法养犬行为进行劝阻和制止。城市管理执法部门。
第三十四条业主、房地产使用者使用房屋进行培训、寄宿等经营活动的，必须遵守法律、法规和业主规章或者管理规定，并征得各利害关系人的同意，并办理相关手续。我们遵守法律，并通知了业主委员会和房产服务人员。
第三十五条业主、房地产使用者装修房屋时，必须提前通知房地产服务提供者。物业服务提供者应当在施工前书面告知施工期限、工作时间、垃圾存放和清除要求以及施工期间禁止的活动。
房地产服务提供者应当加强对装修活动的检查并做好记录。对违反《装饰装修条例》的行为必须立即制止和制止。预防、制止无效的，及时向有关部门报告。
第三十六条根据建设规划许可证确定的、第一登记所有人为建设单位的停车场（库）的权属，由当事人通过出售、赠与、出租等方式约定，不得出售。向业主以外的单位或者个人出租；在满足业主需要后将车位（车库）出租给业主以外的单位或者个人的，租赁期限不得超过一年。
业主要求出租尚未出售的车位（车库）的，建设单位不得以仅出售而非出租为由拒绝出租，也不得以出售为由拒绝出租。前提是它只是出售而不是出租；不要拒绝出租。每月、每年或其他租赁期限。
占用业主共有道路、场地并用于停放车辆的住宅小区停车位，属于全体业主所有，其分配、使用、收费管理等具体事项由建设单位和建设单位会议确定。业主。服务提供商不得歪曲或推销它们。
住宅区内依法建设的人民防空工程用于停放车辆的，不得出售或者转让。人防项目投资者必须确保其人防项目可用并得到维护。我们将负责维修和保养。
居住区停车场（库）的土地供应、规划、预售、交易、不动产登记等具体办法，由市人民政府另行制定。
第三十七条专用区域出现可能损害公共安全、公共利益或者他人合法权益的情形时，权利人应当及时修复或者采取预防措施。
业主经业主委员会或物业服务单位通知后，未及时采取修复或预防措施的，业主委员会、物业服务单位和受害业主可以：请等待协议处理。根据法律、房产服务协议、业主协议或管理协议的有关规定，代您进行维修或预防措施。相关费用将由相关业主承担。
第三十八条协助业主在现有房屋内加装电梯，改善居住环境。在现有住宅中加装电梯时，必须征求所有建筑物或单元业主的意见。占建筑物或者专用面积三分之二以上的业主和占业主三分之二以上的业主参加投票后，占四分之三以上的业主参加投票。关于单位专属面积，超过四分之三的业主同意在现有住宅中安装电梯的申请。
市、县（市、区）人民政府应当制定配套政策，简化审批手续，推动既有住宅加装电梯。
第三十九条住宅房地产、住宅小区内的非住宅房地产、与单栋住宅相连的非住宅房地产的业主，必须缴存专项房屋维修基金。
住房专项维修资金仅用于保修期满后住房公共区域和公用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专用部件的改装由专用部件所有者承担。
业主专用账户中的房屋维修专项资金余额低于首存金30%的，必须及时续缴。
住房开发专项资金的具体操作办法由市住房城乡建设部门会同市财政部门另行制定。
第四十条房地产保修期满后，出现下列危及房屋和人身财产安全的紧急情况的，房地产服务提供者、业主委员会或者有关业主应当首先采取紧急措施，对房屋、城市进行修复我会提出一个建议。专项维修资金申请应当及时经住房城乡建设部门批准，拨付住房专项维修资金。
(1)屋顶、外墙渗漏。
(2)电梯故障。
(3)消防设备故障。
（四）公共护栏（围栏）损毁严重。
(5) 建筑物外墙有倒塌危险时。
（六）常用排水设备倒塌、堵塞、破裂等造成功能损害的。
（七）其他危及您家庭、个人财产安全的情形。
出现前款规定情况，又不采取紧急措施的，区、乡人民政府应当配合县（市、区）住房和城乡建设部门立即安排修缮，恢复已售出的公共住房。修缮费用从相关业主住房专项改善资金账户中扣除，纳入公共住房专项改善资金。
第五章法律责任
第四十一条法律规定违反本规定的，适用其规定。
第四十二条房地产服务提供者有下列行为的，由住房城乡建设部门按照下列规定处罚：
（一）原房地产服务提供者违反本条例第二十四条第二款规定，未按照本条例规定办理交接手续，又拒绝退出的，责令限期改正，并责令限期改正；马苏将受到罚款。原房地产服务提供者逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款，并按原处罚金额逐日续罚。
（二）违反本条例第二十五条第六款规定，暂停供电、供水、供热、供气、电信网络服务，擅自改变门禁或者限制业主出入的。逾期不改正的，责令当地社区等限期改正，并处一万元以上五万元以下罚款。逾期不改正的，按原罚款数额逐日继续处罚。
（三）违反本条例第二十六条规定，未按照要求在住宅小区内公示或者更新相关信息的，责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。被强加。处一万元以上三万元以下罚款。
第四十三条建设单位、房地产服务提供者违反本条例第三十六条规定，伪装、分配停车位（库）的，由住房和城乡建设部门责令改正，退还违法所得，并赔偿违法所得。 ——所得收益应当排序。未按照规定租用场地（仓储）的，处违法所得一倍以下的罚款；未按照规定租用场地（库房）的，处三倍以上三倍以下的罚款不按照规定租用场地（库房）的，责令限期改正。没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
第四十四条国家机关及其工作人员在物业服务监督管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第六章附则
第四十五条非住宅区域的物业服务和管理，参照本条例执行。
第四十六条本规定自2024年7月1日起施行。
来源：黄冈日报全媒体
版权声明：本文转载于网络，版权归作者所有。如有侵权，请联系本站编辑删除。