先普及一个基本概念，蒙特利尔的西岛并不是一个区，简单来说：机场以西统称为西岛。
选择西岛一般会有三个主要因素：在岛内，学校全，英语区。
岛内：是蒙特利尔岛内，市中心回家不用出岛；
学校：小学，中学，私立，公立，英语，法语，好的坏的，一应俱全；
英语：路标，行政等官方使用英语，居民/邻居也是大部分说英语；
网络现有的信息大多都是介绍整个西岛，但是由于每个区域对应的房屋属性是不一样的，外加区域本身独有的特点，甚至大区中还可以细分为小区，小区中再看街道，街道中再比房子。
最近在帮朋友留意西岛的投资房，Pointe-Claire又称得上是整个西岛的商业中心。
所以，西岛选房Pointe-Claire 是必不可少的一站。
1. 占据交通要道
城市的发展依托完善的交通基建设施，比如：繁忙的港口和机场，聚集的公路交通。
区域发展是依托和城市的关系：和城市中心的距离，以及通勤是否方便。
先来看 Pointe-Claire 的地理位置：
距离市中心：
车程25分钟：2条高速公路到市中心
上面有40号转15号高速；
下面是20号高速直达；
公共交通：
3个火车站点 (Exo) 沿20号高速 ；
2个轻轨REM站点 (在建) 沿40号高速；
区域内居民生活所需商业服务齐全，有整个西岛最大的购物中心：Fairview Pointe-Claire。
2. 人口主要增长区
2021年，Pointe-Claire的居民数量是33,488 人，(在2011年的官方统计局预测中，2031年才能达到这个人口量，这等于提前10年完成增长）跟2016年比增长了6.7%，远超蒙特利尔岛内平均增长4.6%，大区增长3.2%,，全省均增长 4.1%，和全国均增长 5.2%。
Kirkland, Beaconsfeld 和 DDO 这三个和 Pointe-Claire 的临界区，区域人口都是负增长，居民有少量流出，但是并不算严重，Doval是少有增长。
所以 Pointe-Claire 从各个层面和临近区域对比来看，都是人口拉动型，居民净流入区域。
再来看区域内居民年龄结构，有三个关键数字：
14.6%
2021年，在 Pointe-Claire 的 (0-14) 岁的儿童占总居民的14.6%，整个加拿大的儿童比例是16.3%。
57.6%
可劳动人口 (15-64) 岁占总居民的57.6%，加拿大可劳动人口比例是64.8%。
27.8%
65 岁及以上的老龄人，也是非劳动人口，占总居民的 27.8%。相比在加拿大老年人的比例是19.0%。
2016年和2021年的三个数字相对比，65岁以下的可劳动人口已经开始逐步减少，65岁以上非劳动/退休年龄占比在逐步增加。
根据年龄细分图可以看得出，主要人口结构还是家庭型居民，并且带有孩子。
25-35年龄结构是明显的流失，2种可能：
一是年轻人聚集市中心；
二是疫情和房产价格上涨的双重影响，外加通胀导致的货币购买力的下降，年轻人会选择搬到更远的地方。
还有一点，新移民/外来人口是支撑人口增长的关键，因为母语是英语或者法语的人口占比一直在走低，其中中国人占比已经有6.9%。
未来区域老龄化会更加凸显，尤其是55岁以上的占比相对较高，并且这个趋势还在变大的背景下，预计下个5年，老年人口的占比会达到峰值。
3. Pointe-Claire区域细分
Pointe-Claire 的细分区域，市政划分了8个，QPAREB房地产协会划分5个。不管谁来划分，从体量来看，住宅区域肯定是占主导地位，工业和商业被规划到了40号高速沿线的黄金地段。如图：
黄色是住宅；红色粉色是商业；紫色为工业；橙色是混合。
还是先看三个住宅数据：
7.6%
Pointe-Claire 有 13,313 套住宅，比 2016 年增加了 7.6%；
49.9%
独立别墅占比49.9%，如果加上联排和半独立，占比能到66.8%。
33%
公寓占比33%。
按照QPAREB房地产协会系统划分区域来统计：
南部是20号公路以南，靠河；
中部是20和40高速之间；
北部是40号公路以北。
House：
从房屋的年龄能推算出 Pointe-Claire 的是从南往北，从东向西发展。
房价是西比东贵，房龄是东比西旧，北部均价最低，南部高价位都是河景房；
南部河边区域在2018年涨幅过高，所以导致2019年价格有回落调整；
房屋均价最高的是在西南，类型大多都是独立，成交中位价已经百万以上，并且涨幅也最高，年涨幅20%，5年涨幅到70%。
40号公路以北的北部区域，因为建筑相对比较新，房型大部分都是半独立，所以房屋均价相对最低。
Condo：
Pointe-Claire 的 Condo 的区域很固定：南部多靠河景，北部多近40号高速。
再细说就是：有规模的项目都是围绕在5个站点附近：3个火车站和2个未来轻轨站。
4: 教育：
说西岛不说教育感觉是没有灵魂的，有很多的教育专家已经把教育讲的很透彻了，这里就简单做一个学校概括。
5所小学：
英语2个
（公立）Clearpoint Elementary IB World School（公立）St. John Fisher Elementary School法语3个
（公立）École Primaire Marguerite-Bourgeoys（公立）L'école Primaire Pointe-Claire（公立）École Primaire Saint-Louis5所高中（带排名）：
英语4个
（公立）St. Thomas High School （74/473）（公立）John Rennie High School （91/473）（公立）Lindsay Place High School （418/473）（公立）Horizon High School （469/473）法语1个
（公立）École secondaire Felix-Leclerc （114/473）5: 区域未来如何奔跑？
接下来重点：
在一个已经几乎完全开发的区域，剩余可开发用地不是在公园，就是在临近商业/工业区附近，同时区域人口还在不断增加，而且还是一个拉动型人口区域，房屋供应如何解决？
政府数据：未来10年需要1400个独立屋；
2个轻轨 (REM) 站附近会吸引8000 名新居民 (±4000户)。
当下规划可建设用地又极度稀少，如图所示黄色是还未开发的土地：
政府给出两种解决方法，也就是未来10年的主要发展方向：
1: 小房大地，推倒小房，融合大地+重新拆分，可以建造更多房屋。主要围绕在 (Vétérans and Sunnyside neighbourhoods) 中东部区域。同时支持并鼓励老宅翻新。
2: 主要交通站点：3个火车站+2个轻轨站附近重新构建密度伐值，也就是这5个站点附近是未来项目发展中心，会规划更多的新住宅项目（更密集，户型更小）。
北部轻轨REM沿线，是未来开发住宅的主要区域，估计会以公寓为主；
南部火车站附近可能会更注重公寓和联排或半独立别墅相结合的综合项目，甚至商业项目。
5. 总结：
1. 在整个西岛， Pointe-Claire 人口增长最快，但老龄化比较严重，儿童和可劳动人口相对占比比较低，预计未来5年老龄化达到峰值。
2. 这是一个完全开发的区域，现有规模土地规划商业和工业居多。没有新型大型社区住宅开发项目，过往每年的推倒重建项目又在10套以内，人口保持高速增量的话，供应量维持不变，房价加速上涨是必然趋势。
3: 未来的新房，以后可能只有半独立，联排，甚至公寓，独立别墅项目会越来越少，且占地越来越小。
4. 闭着眼买别墅就能涨的时代已经过去，同区域房屋单价低的上涨空间大，涨幅也大，并且小房子大地块会越来越稀缺。
5: 个别街道的小房大地，地块看似很大，要尽量避免长条形，也就是面门窄，这种土地利用率不大。
最后的最后，虽然有人口结构老化，劳动力少量缺失，房价涨幅相对La Prairie 较弱，Pointe-Claire 在大家认知里依然是一个有潜力，并且毫不犹疑选择的区域，因为稀缺的地理位置，成熟的社区，离市中心的距离，英语社区，当然还少不了可多种选择的学校。
2022-09-26 10:00 发表于加拿大
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